一、出臺(tái)背景

基準(zhǔn)地價(jià)是我國公示地價(jià)體系的核心組成部分，是按照不同土地用途、不同土地級(jí)別確定的區(qū)域平均價(jià)格。根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕45號(hào)）要求：“凡現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)已3年以上未更新或地價(jià)水平發(fā)生重大變化的，要立即部署啟動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作”，金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上一輪基準(zhǔn)地價(jià)成果估價(jià)期日為2019年1月1日，2020年7月6日公布實(shí)施，原有的基準(zhǔn)地價(jià)體系已難以適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，金安區(qū)自然資源和規(guī)劃局于2024年8月組織開展了此次金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。

二、目的和意義

本輪基準(zhǔn)地價(jià)更新的主要目的與意義體現(xiàn)在：第一，了解金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場(chǎng)發(fā)育的情況，掌握金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地供應(yīng)、土地交易和房地產(chǎn)開發(fā)中土地價(jià)格的形成機(jī)理和變化趨勢(shì)；第二，建立全面的基準(zhǔn)地價(jià)體系，使土地估價(jià)結(jié)果符合金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)勢(shì)性和科學(xué)性；第三，實(shí)現(xiàn)對(duì)金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的全面了解和科學(xué)調(diào)控，使地價(jià)處于合理水平，以促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，為國家加強(qiáng)土地資產(chǎn)和土地市場(chǎng)管理以及社會(huì)各界了解土地市場(chǎng)信息提供依據(jù)；第四，提升政府對(duì)土地市場(chǎng)的科學(xué)調(diào)控與服務(wù)能力，為土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。此外，本輪更新是深入貫徹落實(shí)習(xí)近平生態(tài)文明思想，加強(qiáng)自然資源管理，健全自然資源高效利用制度，完善自然資源價(jià)格體系的重要基礎(chǔ)性工作，將有效發(fā)揮土地價(jià)格杠桿對(duì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約集約利用的引導(dǎo)作用。

三、更新依據(jù)

（一）法律法規(guī)及相關(guān)文件：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《安徽省自然資源廳關(guān)于做好自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（皖自然資用〔2022〕1號(hào)）、《自然資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)管理的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕45號(hào)）等。

（二）技術(shù)依據(jù)：《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）、《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》（自然資發(fā)〔2023〕234號(hào)）等。

（三）其他依據(jù)：金安區(qū)國土變更調(diào)查成果、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田保護(hù)線、遙感影像圖；原2019年《金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》；金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作所需的其他基礎(chǔ)資料。

四、工作過程

根據(jù)工作安排，2024年8月，金安區(qū)自然資源和規(guī)劃局通過公開招標(biāo)，確定項(xiàng)目承擔(dān)單位；經(jīng)過資料收集、內(nèi)外業(yè)作業(yè)及相關(guān)論證，于2024年12月形成金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果；2025年2月，金安區(qū)自然資源和規(guī)劃局就《金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新初步成果征求意見稿》向區(qū)直相關(guān)部門、轄區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦以及管委會(huì)廣泛征求意見；2025年3月31日，金安區(qū)自然資源和規(guī)劃局組織召開了成果聽證會(huì)；2025年4月29日通過了金安區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審議；2025年5月15日通過專家組驗(yàn)收審核；2025年6月13日，六安市自然資源和規(guī)劃局下發(fā)驗(yàn)收備案的批復(fù)。

五、主要內(nèi)容

（一）定級(jí)范圍確定。本次金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新項(xiàng)目，完成金安區(qū)木廠鎮(zhèn)、馬頭鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、張店鎮(zhèn)、毛坦廠鎮(zhèn)、東河口鎮(zhèn)、雙河鎮(zhèn)、施橋鎮(zhèn)、孫崗鎮(zhèn)、椿樹鎮(zhèn)、中店鎮(zhèn)、先生店鎮(zhèn)、翁墩鄉(xiāng)、淠東鄉(xiāng)、橫塘崗鄉(xiāng)、望城街道、三十鋪鎮(zhèn)、城北鎮(zhèn)和南山新區(qū)的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。其中，望城街道、三十鋪鎮(zhèn)、城北鎮(zhèn)和南山新區(qū)大部分區(qū)域已納入六安市城區(qū)2023年國有建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新定級(jí)范圍內(nèi)的區(qū)域，土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)按照《六安市人民政府辦公室關(guān)于公布六安市城區(qū)國有建設(shè)用地土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（六政辦〔2023〕23號(hào)）執(zhí)行，未包含在城區(qū)定級(jí)范圍內(nèi)的其他區(qū)域，土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)按照本次更新成果執(zhí)行。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014），本次金安區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國有建設(shè)用地定級(jí)以“三區(qū)三線”的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界結(jié)合國有建設(shè)用地供應(yīng)情況為依據(jù)，通過現(xiàn)場(chǎng)外業(yè)調(diào)查，充分結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，綜合考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來兩到三年發(fā)展方向確定土地定級(jí)范圍。

（二）用途分類更新。依據(jù)2023年11月22日自然資源部印發(fā)的《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》（自然資發(fā)〔2023〕234號(hào)），將公用設(shè)施用地作為一級(jí)類獨(dú)立出來；修改公共管理與公共服務(wù)用地的二級(jí)類，即：科研用地、教育用地、文化用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、社會(huì)福利用地，新增機(jī)關(guān)團(tuán)體用地，刪除了新聞出版用地。

（三）土地級(jí)別更新。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，按照綜合定級(jí)的技術(shù)路線，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法來劃分土地級(jí)別。其中三十鋪鎮(zhèn)和望城街道由于定級(jí)范圍面積較小且定級(jí)區(qū)域集中分布，為了更好地管理土地，劃分為一個(gè)級(jí)別；其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分為2個(gè)級(jí)別。定級(jí)范圍以外的國有建設(shè)用地，參照鎮(zhèn)區(qū)末級(jí)地執(zhí)行。

（四）基準(zhǔn)地價(jià)水平。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新工作綜合運(yùn)用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)法、樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別數(shù)學(xué)模型法、樣點(diǎn)地價(jià)與定級(jí)單元分值法，經(jīng)多維度分析論證，科學(xué)測(cè)算出各用途、各級(jí)別的國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平。調(diào)整后的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)按級(jí)別從高到低排序如下：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地為55.33萬元/畝～32萬元/畝、居住用地為133.33萬元/畝～33.33萬元/畝、工業(yè)用地為14萬元/畝～11.33萬元/畝、公共管理與公共服務(wù)用地為30萬元/畝～15.33萬元/畝、公用設(shè)施用地為22萬元/畝～13.33萬元/畝。

六、成果應(yīng)用

（一）強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)土地資源合理配置?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為城鎮(zhèn)地價(jià)體系的重要組成部分，是指導(dǎo)土地利用、宏觀調(diào)控的重要手段。有利于為政府制定管理措施和投資決策提供依據(jù)，為國家加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理、實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置，使有限的鎮(zhèn)區(qū)土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益創(chuàng)造條件。

（二）有利于活躍金安區(qū)土地市場(chǎng)，指導(dǎo)土地交易。利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、企業(yè)改制重組以及舊城改造拆遷等諸多方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的土地價(jià)格，有利于保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益。

（三）為公平合理地收取土地稅費(fèi)提供依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)既可為政府征收土地使用稅提供主要依據(jù)，也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。征收土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅都離不開土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)。

（四）為國有建設(shè)用地資產(chǎn)清查提供參照。通過統(tǒng)一基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)補(bǔ)充調(diào)查價(jià)格、使用權(quán)等情況估算建設(shè)用地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量及所有者權(quán)益，基本掌握國有建設(shè)用地資源資產(chǎn)情況。